El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de mayo de 2014, en el seno de un recurso en interés casacional, con base en jurisprudencia contradictoria fija la doctrina del derecho a retribución del mediador inmobiliario, la de que:
“…el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el “buen fin” o “éxito” del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo por el oferente sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.”
El Tribunal Supremo considera que el contrato de mediación tiene carácter de contrato principal, con sustantividad propia, no cabiendo establecer un vínculo causal directo entre éste y el eventual contrato de venta de inmueble, finalidad última de aquél.
Finalmente, el Tribunal Supremo parte de la atipicidad del contrato de mediación para concluir que difícilmente puede, salvo pacto expresa de las partes o aplicación de los usos y costumbres, considerarse que de la actuación del mediador sea de resultado sino de obra.
COMENTARIO:
Como es de ver, si bien, el alto tribunal pretende en esta sentencia zanjar el debate abierto en torno al contrato de mediación inmobiliaria, en realidad, acaba abriendo otro.
En efecto, resulta un tanto contradictorio señalar, por un lado, que el contrato de mediación tiene carácter de contrato de obra y, por otro, decir que el derecho a la retribución del mediador nace cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el “buen fin” o “éxito” del encargo lo que, poco menos, lo asimila a un contrato de resultado.
Aun más, si nos acogemos a la teoría del contrato de obra, el derecho a la retribución nacería aun no vendiéndose el inmueble sobre el que recae el contrato, lo cual carece de sentido. Entonces, ¿Qué quiere decir el Tribunal Supremo? ¿Que el contrato de mediación con pacto expreso de resultado no vincula al vendedor que vende el inmueble a espaldas del mediador? ¿mientras que el contrato sin pacto de resultado (contrato de obra) sí que le vincula? Tal interpretación es poco menos que absurda, pues el propietario que vende un inmueble a espaldas del mediador, actúe éste bajo acuerdo de obra o bajo acuerdo de resultado, continúa cometiendo un fraude y, en definitiva, ratificando, el resultado positivo de la gestión encomendada, que se acredita de la propia venta.
Mayor enjundia tiene la referencia a los usos y costumbres. Al efecto, hay que señalar que corresponde probar los mismos a quien alega su existencia, a excepción de que las partes en juicio estuvieran conformes con esta existencia 281.2 LEC, con la dificultad que ello implica.
Finalmente, hay que tener en cuenta que el propietario que celebra un contrato de intermediación con un agente inmobiliario tiene condición de consumidor, siendo de aplicación, en consecuencia, toda la normativa relativa a las cláusulas abusivas y condiciones no negociadas, lo cual obliga al intermediario inmobiliario a ser especialmente pulcro en la redacción y negociación del acuerdo, si se quiere evitar una eventual declaración de nulidad del mismo por parte de los tribunales.
Comentario publicado en el número 103, correspondiente al segundo trimestre de 2015, de la Revista profesional de los administradores de fincas colegiados en el Colegio de Administradores de Fincas Barcelona-Lleida.
